ปลดล็อกปัญหาหมู่บ้านจัดสรรถูกทิ้ง ให้มีนิติบุคคล หรือยกเป็นสาธารณะ

ปัญหาหมู่บ้านจัดสรรถูกทิ้ง เจ้าของโครงการละเลยการดูแลสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ เป็นปัญหาที่ลูกบ้านต้องเผชิญ และทนทุกข์กันมาอย่างยาวนาน ที่ผ่านมาลูกบ้านในหลายหมู่บ้านต้องการยกพื้นที่ให้เป็นสาธารณะ หรือต้องการตั้งนิติบุคคลมาบริหารจัดการ อยากรวมตัวแก้ปัญหา แต่ติดเงื่อนไขกฎหมายเดิมหลายอย่าง โดยเฉพาะการที่ไม่สามารถรวมตัวกันเกินกึ่งหนึ่งของแปลงจัดสรรที่ได้จำหน่ายแล้ว เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2569 พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินมีผลบังคับใช้ทั่วประเทศแล้ว มีผลให้การจัดตั้งนิติบุคคลทำได้ง่ายขึ้น โดยใช้เสียงเพียงกึ่งหนึ่งของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่มาประชุม ก็สามารถตั้งนิติบุคคลเพื่อทำหน้าที่ดูแลรักษาสาธารณูปโภค หรือยกให้เป็นสาธารณะเพื่อให้หน่วยงานรัฐเข้ามาบำรุงรักษาได้ ช่วยแก้ไขปัญหาหน้าบ้านที่ลูกบ้านในหมู่บ้านจัดสรรเก่า หรือหมู่บ้านที่เจ้าของโครงการละเลยการบำรุงรักษาต้องเผชิญมาอย่างยาวนาน ดังนั้น กรุงเทพมหานครจึงต้องมีส่วนร่วมประชาสัมพันธ์ ให้ความรู้ บูรณาการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และอำนวยความสะดวกประชาชน ที่ประสบปัญหาในหมู่บ้านจัดสรรที่ถูกละเลยดังกล่าว ให้เข้าถึงและสามารถดำเนินการตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568 ได้

พรรคประชาชนเสนอนโยบายสนับสนุนและดูแลหมู่บ้านจัดสรรที่พื้นที่ส่วนกลางถูกละเลย ขาดการดูแลรักษา ให้มีนิติบุคคลที่สามารถจัดการสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกได้ โดยเสนอให้กรุงเทพมหานคร (กทม.) เดินหน้า 5 เรื่อง 1. ตั้งคลินิกหมู่บ้านจัดสรรให้คำปรึกษาฟรี ทั้งที่สำนักงานเขตและช่องทางออนไลน์ สำหรับหมู่บ้านที่ต้องการจัดตั้งนิติบุคคลหรือเตรียมโอนสาธารณูปโภคส่วนกลางให้เป็นสาธารณะ 2. ทำระบบ One Stop Service ช่วยตรวจสถานะโครงการ ประสานสำนักงานที่ดิน เตรียมเอกสาร และสนับสนุนการนัดประชุมลูกบ้าน 3. จัดทำคู่มือฉบับอ่านง่ายและแบบฟอร์มมาตรฐาน เพื่อใช้ประชาสัมพันธ์ลูกบ้านให้สามารถเดินตามขั้นตอนของกฎหมายใหม่ได้จริง 4. ตั้งทีมประสานงานเพื่อช่วยหมู่บ้านที่ต้องการรับโอนมาดูแลเอง หรืออุทิศเป็นสาธารณะ ให้หน่วยงานรัฐเข้ามาบำรุงรักษาต่อ 5. สำรวจหมู่บ้านจัดสรรที่มีปัญหาซ้ำซากใน กทม. และจัดลำดับพื้นที่ตามความจำเป็นเร่งด่วน เพื่อเข้าไปช่วยเหลือเชิงรุกก่อนปัญหาจะลุกลาม โดย พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ฉบับใหม่ มีสาระสำคัญดังต่อไปนี้ 1. แก้ไขให้กรณีลูกบ้านไม่สามารถรวมตัวเรียกประชุม เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลได้เกินกึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่ได้จำหน่ายแล้ว ไม่ว่าจะโดยก่อสร้างมานาน หรือหาตัวผู้ถือกรรมสิทธิ์ไม่พบ สามารถยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อจัดตั้งนิติบุคคล (เพื่อทำหน้าที่ดูแลรักษาสาธารณูปโภค หรือยกให้เป็นสาธารณะ) โดยใช้มติเสียงข้างมากของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่เข้าประชุม 2. แก้ไขหน้าที่บำรุงรักษาทรัพย์สินและสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดิน จากเดิมระบุ “ให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น” โดยปรับปรุงแก้ไขเป็น “ให้มีสภาพใช้งานได้ตามปกติ โดยไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิมหรือเทียบเท่า” เพื่อเปิดกว้างให้การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เช่น การซ่อมถนนโดยยางมะตอย เปลี่ยนฝาท่อระบายน้ำเป็นวัสดุอื่น หรือเปลี่ยนไม้กั้นทางเข้าหมู่บ้านเป็นระบบอัตโนมัติ ซึ่งหากอิงตาม พ.ร.บ.ฉบับเดิมนั้น การปรับเปลี่ยนรูปแบบของสาธารณูปโภคดังกล่าว จะมิใช่ “การคงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น” และเคยเป็นอุปสรรคต่อการโอนให้สาธารณะดูแล สู่การแก้ไขเนื้อหาใน พ.ร.บ.ฉบับใหม่ ให้สามารถบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้กว้างขวางขึ้น 3. เพิ่มโทษปรับหากผู้จัดสรรที่ดินละเลยหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือทำให้ผิดไปจากแผนผัง จากเดิมโทษปรับวันละ 2,000 บาท ปรับเปลี่ยนใหม่ให้เป็น แรกปรับ 50,000-500,000 บาท และปรับต่อเนื่องอีกวันละ 1,000-10,000 บาทตลอดระยะเวลาที่ยังฝ่าฝืน 4. เพิ่มข้อสังเกตให้เพิ่มช่องทางเรียกลูกบ้านเพื่อประชุมจัดตั้งนิติบุคคล จากเดิมที่แจ้งทางเอกสารเท่านั้น ให้มีช่องทางอิเล็กทรอนิกส์ตามการเปลี่ยนแปลงของยุคสมัยเพิ่มด้วย